東京都心5区・オフィス市況　空室率上昇、解約動向に変化。

2020年度上半期の都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィス市況は、オフィス面積の縮小、解約など空室率は上昇基調にあります。中小企業の解約、館内縮小に加え、大企業がオフィス戦略の見直しを始めており、空室率上昇の要因に変化の兆しが見られます。そうした背景に新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の推奨があるのは言うまでもありません。こうしたなか、三鬼商事が発表する平均空室率（調査対象は基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル）は9月が3.43%と、7カ月連続の上昇。三幸エステートが発表する大規模ビル(調査対象は1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル)の空室率は9月が0.76%であり、2カ月連続の上昇を示しています。

一方、JLLはAグレードオフィス（定義は延べ床面積で3万m2以上など）、Bグレードオフィス（定義は同5000m2以上など）で算出。9月末の空室率はAグレードが0.7%（6月末比で横ばい）、Bグレードが0.5%（同0.2ポイント上昇）と、いずれも1%を切る水準でした。JLLのリサーチ事業部ディレクターの大東雄人氏は「オフィス面積の見直しの動きは高まっているが、空室をどうするか、解約を出すかを検討している状態」と分析。Aグレードから価格帯の低いBグレードへの移行検討、本社近くのBグレードにオフィスを分散化させる動きがあり、Bグレードの空室率上昇を抑制しています。ただ、大東氏は「今までのマーケットサイクルのように、Aグレードの需要が減退して賃料が下がり、その影響でBグレードが圧迫されるという、通常の動きが出てくるのでは」と推測しています。

調査関係の担当者は総じてリモートワークにたけたIT・通信系のオフィス解約、館内縮小を指摘しています。また、ベンチャー企業などの中小企業は判断が速く、オフィス戦略の転換も図りやすいとし、都心5区のうち、IT関連が集積している渋谷区の苦戦を指摘する声は多く、5区別の平均空室率を算出する三鬼商事のデータでも渋谷区は4.48%（9月）と高い数値を示しています。

都心5区について、三幸エステートの市場調査部長・チーフアナリストである今関豊和氏は「渋谷区の上昇はペースダウンしている。意思決定の速い企業の解約がピークを超え始めており、それがペースの鈍化になっている。その一方、解約の動きは比較的大きい企業にも広がっており、（その現象は）港区で顕著に出やすい」と分析しています。