2015年業界展望　「経済再生」を確かなものに

新年明けましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

師走の衆議院総選挙で、国民は再び、安倍政権に今後の日本の運命を託す決断をしました。「経済再生」を第一に考える同政権。2014年は、決して「期待通り」とは言えない1年でした。新たに迎えた2015年。政府は、これまで以上に日本が盛り上がる政策を打ち出すことでしょう。消費増税、不透明な景気の先行き感などまだまだ不安材料はありますが、日本全体の景気が良くならなければ、住宅・不動産業界の活性化もありません。まずは経済の立て直しを本格化させ、今後に期待が持てる国にしていくことが、業界を盛り上げる何よりの施策です。2015年は、不動産投資市場が2014年同様に伸びることが期待されています。特に、日本に対して「熱い視線」を向けているのが海外投資家。円安の影響もありますが、東京五輪開催に対する期待感が非常に大きいようです。

台湾投資家の動き

海外投資家の中でも、特に活発な動きを見せているのが台湾投資家。規制緩和により、生命保険会社が海外(一部都市)へ不動産投資できるようになったことも大きいようです。また、台湾大手の中国信託商業銀行が東京スター銀行を買収するなど、金融機関も投資家に対する融資環境を着々と整えています。従来からの「親日感情」に加え、自国以上に安定した高利回りを確保できることが高い魅力と映っているようです。また、不動産投資に対して課される「ぜいたく税」も、多少なりとも影響しているといえます。特に首都圏のAクラスビルを中心に回復基調が高まっているビル市場では、「賃料はまだ上昇するだろう」と前向きな意見も多いようです。賃料の上昇期待から、今は想定以下の利回り物件でも、将来を見込んで物件を取得する海外投資家の動きも活発だといいいます。そして、Jリート、ファンド、海外投資家のほか、ここにきて活動を積極化しているのが私募リート。14年に入ってその立ち上げが数本公表されましたが、特に地方の金融機関にとっては「有力な融資(投資)先」となっているようです。市況が好調だったリーマンショック前と比べて、7～8割水準の賃料設定のビルはまだまだあるといいます。国家戦略特区の始動や、五輪に向け動きが本格化していく都心の再開発ラッシュ。賃料が上昇する好材料は豊富です。今は都心で吹いているこれらの追い風を、より強いものとして地方へどんどん送り込むことが期待されています。

期待高まるJリート

2014年11月28日に時価総額10兆円を突破したJリート。11月25日には、全体の値動きを表す東証リート指数が1805.56ポイントを示し、08年1月7日以来の1800ポイント台を回復しました。14年から年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)がJリートへの投資を開始し、日本銀行も14年10月に追加の金融緩和を公表した際、Jリートへの投資をこれまでの3倍水準に引き上げるとしています。14年は6本のJリートが新たに立ち上がり、高齢者向け住宅などを投資対象とする「ヘルスケアリート」など、これまでにない新たな動きも出て、更なる市場拡大が期待されています。不動産証券化協会の岩沙弘道会長(三井不動産代表取締役会長)も、「現在は長期の安定運用を目的とした投資家が増えている。今後も安定推移するだろう」と期待を寄せています。

「国内」も更に活発化

国内のいわゆる「サラリーマン投資家」の動きも衰えていません。販売会社からは、「アベノミクスを機に問い合わせが急増した」という声が上がっています。今回の総選挙によりアベノミクスは更に進展すると考えられることから、投資家の動きはますます活発化することになりそうです。昨今の建築費高騰の影響で価格は上昇しているものの、新築物件の引き合いは従来通りだといいます。将来的な「インカムゲイン」を重視する層にとっては、原則として中古物件には付かない「家賃保証」に高い魅力を感じているということです。新築事業者にとっては、どれだけしっかりとした家賃保証サービスを提供できるかが、今後の展開の重要なカギとなりそうです。