都心5区のオフィス市況、アフターコロナ見据えた需要にシフト

8月12日、大手仲介会社の三幸エステート、三鬼商事による都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィス市況調査が発表されました。調査対象は異なりますが、いずれの調査結果でもオフィス需要の低迷は続いています。ただ、空室率の上昇は小幅にとどまり、コロナ後のオフィス戦略を見据えた需要も見られました。

三幸エステートが公表した7月・大規模ビル（1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル）市況によりますと、都心5区の空室率は12カ月連続で上昇し、3.26%（前月比0.03ポイント上昇）。上昇傾向は続いていますが、小幅な動きにとどまっています。一方、空室率の先行指標となる潜在空室率（現空床に加え、テナント退去前の募集床も対象）は18カ月連続で上昇し、同0.22ポイント上昇の7.49%となりました。

需要の中心は、アフターコロナを見据えたオフィス戦略に基づくもので、同社は「出社率の低下とフリーアドレス導入を前提に執務スペースを縮小する一方、オンライン会議に対応した設備やカフェスペースなどの非執務エリアを充実させる傾向が見られる。空室率の上昇ペースを緩める効果は期待できる」と分析しています。

都心5区における募集賃料（共益費込み、月額・1坪当たり）は2カ月連続で低下し、同177円減の2万8720円。募集面積は60万坪を上回り、借り手側の選択肢が多い状態が続いています。早期のテナント誘致のために、賃料引き下げやフリーレントなどの条件緩和を行う動きも広がりを見せています。

また、三鬼商事が公表したオフィス調査によりますと、7月の都心5区の平均空室率（現空床に加え、募集床も対象）は17カ月連続で上昇し、6.28%（同0.09ポイント上昇）となりました。大型空室の募集開始、グループ企業の集約に伴う解約の動きはありましたが、本社移転による成約も見られ、1カ月間の空室面積の増加は約6700坪にとどまっています。（調査対象は基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル、調査数は2592棟）。

区別の平均空室率で最も上昇幅が大きかったのは港区で、同0.25ポイント上昇の8.30%。港区に加え、中央区、千代田区も上昇しました。平均空室率は中央区が5.60%（同0.19ポイント上昇）、千代田区が4.54%（同0.03ポイント上昇）で、都心5区の平均賃料（月額・1坪当たり、共益費は原則含まず）は2万1045円（同115円減）となり、12カ月連続で低下しています。