首都圏の中古マンション相場価格、都心エリアでも二極化。

東京カンテイは9月4日、首都圏における2023年上半期(1～6月)の中古マンション相場価格を公表しました。価格変動に大きく影響する築年数と立地に、一定の条件を設定することで、中古マンション相場の正味トレンドを定点的に調査・分析するものです。同調査によりますと、2023年上半期における首都圏の中古マンション相場価格(坪単価)は前期比4.2%上昇の331.2万円で、21期連続で上昇した一方、上昇率は2022年から3期連続で鈍化。同様の動きは東京都(前期比3.0%上昇、坪384.7万円)や神奈川県(同3.9%上昇、同250.1万円)でも見られています。

東京23区の中古マンション相場価格は、前期比2.9%上昇の405.2万円と大台に達しましたが、上昇率は前期(5.1%上昇)より縮小し、大半の19行政区で上昇率が前期を下回りました。各エリアを見ると、都心6区(同3.3%上昇、同560.8万円)、城南・城西(同3.3%上昇、同402.2万円)、城北・城東(同0.7%上昇、同301.7万円)とそろって上昇率が鈍化。都心部を中心とした人気の立地や物件は、価格高騰下でも早期成約に結びついている一方、23区内でも格差が見られ、元気な都心に対して城北・城東エリアは鈍化が顕著で、二極化の様相が見られています。

特に都心6区については、国内富裕層や海外投資家の目が向いており、上半期においても、東京23区のうち千代田・中央・港の都心3区以外では、高級住宅地を有する渋谷区(坪単価611.9万円)と目黒区(同503.3万円)がそれぞれ大台に到達。富裕層の居住需要が価格を押し上げています。 東京カンテイでは、「為替の影響で海外投資マナーが入りやすい状況にあり、アフターコロナに向けた社会経済活動の中で人口が戻ってきた東京都心は一人勝ちとなるのではないか」と分析。下半期の相場も都心6区は上昇が続くと見た上で、その周辺では、買い支える一般的な購入層がついてこられるかどうかをポイントに挙げています。なお、今後の下落リスクについては、首都直下地震等の自然災害やマンションの維持管理状況などを指摘した上で、「都心エリア全体の暴落は考えにくい。中古マンションの修繕積み立て金不足といったリスクも懸念されるが、数年先という可能性は低い」との見方を示しました。